吕步在美国投资了一块地，有急事返回亚洲，熟识的富商王匀也买了一块相邻的土地。时隔数月，吕步正筹备开发美国那块地，妻子刁婵恰好有喜了。随着孩子出生，他们的生活过得既快乐又忙碌。但美国那块地怎么办，总不能放任不管，王匀正好也要整顿自家土地，提议两家一起，费用的部分以后再慢慢算。老大哥如此仗义，吕步感激不已。
不知不觉五年过去了，吕步总算想起，应该抽空去一趟美国，把地给卖了，省得夜长梦多。王匀劝他别心急，就连刁婵也支持把土地继续交给王匀打理，毕竟吕步和刁婵这对佳偶，也是王匀多年前牵线介绍的。但吕步有自己的主意，他悄悄更改行程飞到美国，想亲自观察一下土地的状况。
一抵达目的地，吕步以为自己找错路，宽广的土地上停放了几台大型货柜车，也不知道是谁的，除此以外四处一片荒芜。王匀不是说要整地，整到哪里去了？之前，吕步曾陆续汇款给王匀，说好了要用来整地，还有补偿王匀之前代垫的税金和维修费等等。吕步立刻联系王匀，对方听说吕步人在美国，竟然把电话给挂了，似是有意回避。
吕步只好守株待兔，好不容易等到货柜车司机回来取车，才得知真相，原来王匀私自把吕步的地对外出租，已经好几年了，所有的租金收入，都被他中饱私囊。吕步一气之下，决定采取法律手段向王匀求偿。但这个人睁眼说瞎话，说吕步从没禁止他使用土地，而且租金都用在支付维护费，刚好打平。至于吕步汇过来的钱，王匀辩称那是吕步之前积欠他的「土地介绍费」，还有「婚姻仲介费」。
吕步这才想通，王匀过往表现的格外殷勤，原来早有预谋。别无它法，吕步只好要求律师增加诉讼强度。王匀不慌不忙，拿出杀手锏，以「逆权管有」为由，请求法官把这片有争议的土地，判给王匀本人。理由是，吕步过去五年之间，对土地不闻不问，所有的税金都是王匀在缴，土地也都是王匀在管理和使用，吕步从不过问，代表他早已放弃这块地。何谓「逆权管有」？一块土地，仅因地主长期放任不管，就能轻易被别人纳为己用，变成人家的？
逆权管有的法律规范
Adverse Possession 逆权管有，或称逆权侵占，指的是有人长期占用原业主的土地，超过特定的法律时效后，原业主将失去取回土地的诉讼权，而土地的占用者，有可能就此成为合法的新业主。在加州，逆权管有的相关法律确实存在，但也很难得到法院的认可和执行。主要因为，必须符合五项非常严谨的要素，才能被判定为逆权管有。
要素一、actual, open & notorious: 占用者必须证明自己实际有在使用该土地，而且长期承担维护工作。此外，占用者必须公开使用土地，使原业主有知情权。
要素二、hostile: 占用者刻意使用土地，没有征得原业主的同意。
要素三、claim of right or color of title: 占用者拥有某种文件，证明他可能拥有该土地的所有权。
要素四、continuous and uninterrupted for five years: 土地连续被他人使用，长达五年以上。
要素五、tax payments: 占用者长期为所占用的土地缴交税款，连续五年以上。
一般的地主，很少会让别人来代为缴税。吕步错就错在，长期放任土地不管，而且过于信任王匀。以此情况来说，吕步是否完全没有胜算，必须把土地拱手让人？
侵占和欺诈
倘若吕步能提出实质的证据，证明一切都是王匀设的局，仍有扳回局势的可能。欺诈（fraud），指的是一方犯下的欺骗行为，导致另一方受到经济上的损失。例如，王匀蓄意给出虚假陈述（Intentional Misrepresentation），让吕步以为汇过去的钱，都用在管理和维护自己的土地。此外，王匀私自出租土地牟利这件事，可能属于隐匿事实（Concealment）。诸如此类的情况，原告都有机会申请民事索偿。
王匀也可能涉及侵占财产罪（Conversion），意即故意干涉他人财产，意图剥夺财产所有人的所有权。王匀私吞土地的租金收入，可能已经构成侵占。除了针对被侵占的租金提出求偿，吕步也有机会追讨多年来累积的利息，以及为了提告王匀，所衍生的律师费和诉讼费。
值得注意的是，加州对于欺诈或侵占诉讼的民事追诉期，只有区区三年。超过三年才提起诉讼，其案件可能会被法院驳回，因此，吕步何时发现自己被骗，或租金收入何时开始被侵占，都会影响整起诉讼的走向。
结论
投资不动产，如果没有多余的时间管理，建议找一位值得信任的管理人，并且以清楚的合约条款，来指定管理人的职责。美国民事诉讼，请咨询刘美芳律师，您最信赖的加州民事律师。
常見問題
FAQ 1：什么是逆权管有（Adverse Possession）？
答： 逆权管有是指他人在未经土地所有人同意的情况下，长期、公开并持续占用他人土地，在符合法律规定的严格条件后，可能取得土地所有权。
FAQ 2：在加州，土地被他人长期使用多久可能涉及逆权管有？
答： 加州逆权管有通常要求占用者连续、不中断地占用土地至少五年，并且在此期间持续满足其他法定条件，包括公开使用土地以及缴纳相关房地产税等。因此，单纯证明土地被使用了五年，并不足以自动取得所有权。
FAQ 3：如果地主允许朋友代为管理土地，可能构成逆权管有吗？
答： 如果土地的使用获得了地主明确或默示的许可，通常很难满足逆权管有所要求的敌对占有（Hostile）条件。比如地主授权朋友负责缴税、维修或管理土地，并不等于放弃所有权。因此，土地所有人应保存授权、管理协议、付款记录及双方沟通记录，以证明对土地使用的真实授权关系。
FAQ 4：朋友未经授权出租我的土地并私吞租金，可以要求赔偿吗？
答： 如果能够证明对方未经授权，出租土地并将租金据为己有，土地所有人可能依据具体事实提出欺诈（Fraud）、侵占（Conversion）或其他民事诉求，并要求赔偿相应经济损失。
FAQ 5：加州欺诈或侵占案件的诉讼时效是多久？
答： 诉讼时效取决于具体法律诉因和案件事实。本文所涉及的欺诈或侵占案件，可能适用三年的诉讼时效，而且起算方式可能受到发现损害，或发现欺诈的时间等因素影响。因此，发现土地被未经授权使用、出租、或租金被挪用后，应尽快保存证据，并咨询律师，避免因超过法定期限，而影响追偿权利。
刘美芳律师，加州西南法学院法学博士，1986年起于美国加州开办律师事务所至今，历经多年执业淬炼，精通商业、民事、婚姻、遗产法律诉讼，服务范围扩及尔湾、洛杉矶、河滨市、圣贝纳迪诺地区（Irvine / Los Angeles / Riverside / San Bernardino）。刘律师执业之馀，不遗馀力为社会贡献，97至01年期间连续四年被甄选为加州律师公会常务委员。曾任职洛杉矶地检处，以及加州高等法院调庭官，帮助无数缠讼多年的案件取得双赢。
刘美芳律师事务所Castleton Law Group
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