房贷缴不起，遗产成泡影？

季家为单亲，有两个儿子，大哥季雄为人霸道，弟弟季阳性格温和，他们的父亲克勤克俭，一手带大两个儿子。时光飞逝，父亲总算盼到孩子们成家立业，即便季雄作的是大公司主管，季阳多年来停滞在基层岗位，父亲都很欣慰。

进入退休年龄，父亲没能开始享清福，就被诊断出癌末，所剩的日子不多了。他决定把名下唯一的房子，留给两个儿子，同时也指定季雄为管理人，毕竟大儿子的能力较强，父亲也不相信外人。

父亲一过世，季雄就摆出管理人的架子，声称由于他们继承的房子有贷款，弟弟必须一起分担。这对收入不高的季阳来说，无非是一笔重担，只好拜托哥哥帮忙代垫。凡事计较的季雄，当然不同意这么做，凭什么让他多出钱？既然如此，何不把房子卖掉或出租，以此还清房屋贷款，所剩的残余价值，兄弟二人再平分。季雄推说，最近景气低迷，卖了不划算，再加上会让房屋税增加，枉费他和嫂嫂用心良苦，为了维持原有的低税率，「不得不」从外州搬回老家。此外，季雄努力维护房屋现况，没跟季阳加收额外的「维护管理费」，已算仁至义尽。 

不过，再拖下去也不是办法，大哥提出解决方案，只要季阳同意把老家产权交给他，他就拿出一笔现金，当作父亲留给季阳的遗产。但这笔现金，远比房子现值的一半低出许多。季阳在妻子的反对下，拒绝了这项提议，却被大哥警告，他会向法院举报季阳积欠房贷这件事，届时季阳连一毛也分不到。大哥季雄的说法正确吗？季阳只因交不起房贷，就得任人宰割，牺牲继承权益？ 

房产继承贷款

在加州，当房主去世且其名下的房子有贷款，房产继承人必须决定如何处理现有的贷款。根据联邦 Garn-St. Germain Depository Institutions Act 法案，继承人接手贷款时，不会触发出售时即刻偿还条款（due-on-sale clause），这意味着贷款机构（lender）无权要求继承人，必须立即全额偿还贷款。继承人可以继续定期缴纳现有贷款，或由房主的配偶、子女或其他符合条件的继承人，承接该笔贷款。

问题在于，如果房贷就是交不出来，有哪些方法可以解决？首先，具有信用额度的继承人，可使用其名义向银行申请再融资（refinance）。或可以将房子对外出租，用租金来供应房贷。倘若真的无力负担贷款，将房子进行出售可能会是最佳的选择，出售所得可用于偿还未结清的贷款余额。房屋价值，若低于未偿还的贷款金额，则可能需要进行short sale，但必须获得贷款机构的批准。

遗产继承人超过一位以上，对于如何处理现有贷款，意见上若是出现分歧，可以透过法律途径，经由法院进行公正的裁决。所衍生的律师费，不需自掏腰包，可以使用继承到的遗产来支付。

管理人职责

故事中的大哥季雄，被父亲指定作他的遗产管理人，但由于季雄同时也是继承人，可能会产生利益上的冲突（conflict of interests）。季雄偏袒自己的利益，以管理房产为藉口，独占父亲的房子，这对于弟弟季阳来说，等同剥夺了他也拥有的房屋一半使用权。季雄夫妻既住在老家，没有将房子对外出租，就应该补贴弟弟季阳损失的租金收入。

至于季雄主动负责维护房屋这件事，他可以保留单据，实报实销。身为管理人，倘若父亲在信托或遗嘱中，同意支付他固定的管理费用，他才能拿到相应的报酬。然而，根据美国加州遗产继承法，倘若季雄中饱私囊，或掏空被托付管理的资产，弟弟季阳可以兴起诉讼，将他告上法院。一旦证据确凿，季雄除了将被剥夺管理執行权，更有可能须赔償弟弟蒙受的损失。

结论

有些兄弟姐妹，为了遗产翻脸无情，这也是上一辈人，最不愿看见的。在撰写信托或立遗嘱时，应将每位子女的经济状况纳入考量，避免因为遗产有贷款，造成手足纷争。遗产继承纠纷或信托纠纷，请咨询刘美芳律师，您最能信赖的美国加州遗产律师。

常见问题 FAQ

1.在加州继承有房贷的房产，继承人必须立即还清全部贷款吗？

不一定。符合联邦法律规定的继承情形下，贷款的到期即售条款（Due-on-Sale Clause）通常不会仅因房主去世和继承发生而自动要求立即全额偿还。继承人可以根据具体情况继续偿还原有贷款，但仍需与贷款机构确认承接贷款及还款安排。

2.继承人无法承担房贷，可以把继承的房子卖掉吗？

可以考虑出售房产，并用出售所得偿还尚未清偿的房贷。如果房屋价值低于贷款余额，则可能需要通过 Short Sale（短售）处理，但通常需要取得贷款机构的批准。除了出售，也可以根据实际情况考虑再融资或出租房屋，以租金支付贷款。

3.多位继承人对如何处理有贷款的房产，意见不一致怎么办？

如果多位继承人无法就房产出售、出租、贷款偿还或其他管理问题达成一致，可以寻求法院介入，由法院根据遗嘱、信托文件及适用法律作出裁决。继承人不应因为无法支付房贷，就被迫放弃自己依法享有的继承权益。

4.遗产管理人同时是继承人，是否存在利益冲突？

遗产管理人（Executor/Administrator）同时也是继承人时，如果其利用管理人的身份谋取个人利益，就可能产生利益冲突。例如，管理人独占共同继承的房屋、拒绝出租房屋，却让其他继承人承担相应损失等，都可能引发争议。管理人必须按照遗嘱、信托及适用法律履行管理职责。

5.遗产管理人可以随意收取管理费或占用继承的房产吗？

管理人因维护遗产而产生的合理费用，通常应保留相关单据并按照适用程序处理。可否获得管理报酬，则要看遗嘱、信托文件及加州法律的具体规定。如果管理人挪用遗产、侵占资产或损害其他继承人的权益，其他继承人可以通过法律程序要求赔偿，甚至要求更换管理人。