屋主協會吞會費 居民權益誰來護 ?

買房置業對華人移民來說是一件大事。而在美國買房,常會接觸到一個新名詞“HOA”,這是屋主協會的英文縮寫。很多華人新屋主對此認識不深,常因此產生糾紛。有的是因長期不交管理費,導致房屋無法出售的;還有屋主不服屋主協會的一些處理決定,發生很多不愉快的;有時屋主協會怠責不作為,屋主聯合起來上告的;甚至還有屋主協會侵吞會費,不司其責的情況出現。這裡我們來介紹一下HOA是怎麼回事。


高雅堂六年前在洛杉磯東部某小區購置了一套房子,小區內一共十五戶人家。當時一家大小都很興奮,特別是自己的兩個年幼的兒子。他和太太商量好,等孩子大一點,再置換一套大一點的房子,將來兩人各自的父母也可以常來住住。


剛買下這套房子的時候,雅堂就知道有HOA的存在。一開始也沒放在心上,總想著有個屋主協會也挺好,有人管理監督,很多事不用自己操心了。當然一开始協會的“委員“們確實很賣力,各種管理措施、費用收取都很到位。可是自從三年前委員換屆選舉後,情形變得有些不對勁了。其中一位不知道什麼時候就不見了踪影,另外兩位成員也很少過問小區事宜。一些居民在戶外堆放雜物也沒人管,還有一戶人家雜草也不清理,居然就這麼一拖幾個月。可是每月的管理費倒是正常收取。


於是雅堂聯合其他兩位住戶一起去屋主委員會詢問,拿回來一些文件資料準備慢慢細看。這一看嚇一跳,其中有一封從加州稅務局寄來的通知,大意是HOA連續三年未交納稅,必須儘早補繳,否則會有嚴重後果。


這下幾家住戶開始緊張了,因為雅堂和​​他鄰居都有賣房置換的計劃。問了一圈下來,若是積欠HOA會費,買賣房產都會產生問題,這不是開玩笑吧。這管理費每個月都正常交的啊,錢都去哪裡了?幾人一商量,馬上來到律師樓諮詢應對措施。


Homeowners’ Association, 即屋主協會,也簡稱為HOA。在美國, HOA 是非盈利性的法人組織,很多公寓以及新建的聯排別墅都常常有HOA。像公司一樣,成立之初它需要選舉組成一個董事會,還要舉出總裁、財務總監及秘書,作為 HOA的代表來處理各種事務。它還有自己的內部規章制度(bylaws)。此外每位屋主都會收到一份契約(CC&R),由HOA來監督CC&R的執行,以維護物業的品質和市場價值。


本案是很典型的HOA屋主委員會不作為的情形。律師大致瀏覽了一下雅堂帶來的文件,基本上就知道問題出在哪裡了。首先,屋主委員會的成員沒有盡忠職守,對小區內的環境衛生綠化情況不聞不問。更麻煩的是, HOA近三年來都沒有納稅。要知道不論何種企業,納稅是基本義務,若連續未繳,會直接面臨罰款以及被註銷的風險。未繳納的部分一直欠著,那誰來交呢?


這引發了另一個問題,律師解釋道,在有欠HOA會費的情況下,房子很可能沒法出售。此事雅堂馬上反駁道,他每月都足額付清,不可能欠費的啊。律師又再翻看了一下桌上的文件,徐徐道來,在美國有不少HOA董事會成員,就是會利用職務便利侵吞會員費,少則幾千,多則幾十萬。推測下來,這個小區的HOA很可能就是挪用或侵吞了屋主每月繳納的管理費,所以沒有資金用來納稅和維護小區。


律師建議雅堂趕緊回去聯絡各家住戶,召開屋主大會,爭取選舉出一個自己信得過的董事會和管理人員以及屋主協會的委員。然後趕快把過去的舊賬算清楚,補繳欠稅欠費。在律師的協助下,幾個月後,小區的屋主委員會才走上正軌,開始清理過程。


HOA本身既有好處也有麻煩。比如他們打理維護小區,但也會做出種種限制性規定。不過話說回來,有權利就有義務。作為屋主,應當遵守既定規則,不可積欠管理費。而站在HOA的角度,自然應當盡忠職守。所以在美國買房若有HOA的話,一定要先好好研究它的規矩、收費情況、委員會成員等等。入住後也要隨時監督HOA的運作,若有異常,也要盡快請律師介入維權。


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